Yıkılmayan bina mümkün

ERHAN BOYSANOĞLU
MESA HOLDİNG YKB

FOTOĞRAF: HÜSEYİN ALSANCAK

Türkiye’de ilk deprem yönetmeliği 1939 yılında meydana gelen Erzincan depreminden sonra, 1940’ta hazırlandı. İkinci yönetmelik ise 1944 yılında, yine bir başka depremden sonra yapıldı. 1943 yılındaki Tosya-Ladik depremi, yeni yönetmelik gerekliliğini gündeme getirmişti. Ardından sırasıyla 1949, 1953,1962,1968 ve 1975 yıllarına ait yönetmelikler yürürlüğe girdi.

Türkiye’de bu dönemde konut üretimi ağırlıklı mahalle müteahhitleri tarafından, klasik betonarme yöntemiyle yapılıyordu. Ön tarafı mermer, yan tarafları sıva, arkası ise tuğla olan evler üretiliyordu.

İlk büyük sosyal konut projesinin yapımı için 1970’lerin başını beklemek gerekiyordu. 1969 yılında mimar ve mühendislerden oluşan 8 ortağın kurduğu Mesa Mesken Sanayi, birkaç yıl sonra Ankara merkezli konut işine yöneldi. Hedeflerinde orta ve alt gelir grubu vardı ve “sosyal konut” projeleri üretiyorlardı.

O 8 kişiden biri de mimar Erhan Boysanoğlu idi. Sonraki yıllarda ortakların ayrılmasıyla şirketin yönetimini tamamen üstlenen Boysanoğlu, o dönemi anlatırken, şunları paylaşıyor: “Emekli Sandığı ve SSK’dan emekli olanların aldıkları tazminat konut fiyatının yüzde 70’ini karşılıyordu. O nedenle de yaptığımız konutlara adeta hücum oluyordu. En önemli sorun ise zamanlamayı tutturmak idi. Ahşap kalıpla çalışmanın sıkıntılarını yaşıyorduk.”

Son yıllarda orta ve üstü gelir grubuna yönelik konut projeleri üreten Mesa’nın yönetim kurulu başkanı Erhan Boysanoğlu, sektörün bir dönemine tanıklık etmesiyle öne çıkıyor. Bir yandan Türkiye’deki depremlere tanıklık ederken, diğer yandan kalıp üretimi dahil inşaat teknolojileri konusunda öncü rol üstlendi.

Bu önemli konumu nedeniyle depremdeki yıkımı, yapılan hataları ve “depremde bile yıkılmayan” konut üretiminin gerekliliklerini konuştuk.

YAPIM TEKNOLOJİLERİNDEKİ DEĞİŞİM

Türkiye’de hazır beton ilk kez 1970’li yılların sonlarına doğru bazı inşaat şirketleri tarafından kendi yapılarında kullanılmak üzere üretilmeye başladı. Ancak gerçek anlamda hazır beton endüstrisine 1980’li yılların ikinci yarısından itibaren geçildi. 1988 yılında Türkiye Hazır Beton Birliği kuruldu. 2004 yılında ise hazır beton kullanımı zorunlu hale geldi. İnşaat demiri olarak nervürlü çelik kullanımı ise 1998 deprem yönetmeliği ile zorunlu hale geldi.

İnşaat teknolojilerinde endüstriyel kalıp sistemleri 1970’li yılların sonunda kullanılmaya başladı. Endüstriyel kalıp sistemlerinin öncülerinden biri de biz olduk. Türkiye’de ilk kez 1978 yılında tünel kalıp sistemini üretmeye ve kullanmaya başladık. Sonrasında ise tüm projelerimizde endüstriyel ve tünel kalıp sistemleri kullanmaya devam ettik.

‘Beton santralinin’ ardından vinç kullanma dönemi de bizimle beraber başladı. Bunların yanı sıra bir yandan da yeni teknolojilere bakıyorduk. O sırada Tunus’ta ciddi bir deprem oldu. Tunus’un yeniden yapılanmasını Fransızlar yapmıştı. Çeşitli ülkeleri inceledikten sonra Fransa’daki yeni teknoloji ve modelleri inceledik. Amacımız, inşaat hızını artırmak ve depreme dayanıklı konutlar üretmekti.

Fransızlar, Tunus’ta başarılı işler yapmışlardı. Biz de onlarla temas ettik. Onların uygulamalarına biz de eklemeler yaptık. Sonra Fransızların baş mühendisiyle birlikte Ankara’da ortak bir fabrika kurduk. 1987 yılında ‘Tünel kalıp” sistemini Fransızlardan aldık, bir yıl sonra da kendimiz üretmeye başladık. Böylece, ahşap kalıptan tünel kalıp sistemine geçiş yapmış olduk. Aynı zamanda Fransızlar gibi “tuğla” yerine daha esnek ve dayanıklı olan “alçı” kullanmaya başladık.

BUGÜNKÜ UYGULAMALAR

Deprem yönetmeliğinde çeşitli yıllarda değişiklikler oldu. İlk kapsamlı değişiklik 1998 yılında, ardından 2007’de yapıldı. Şu anda yürürlükte olan düzenleme ise 2018 yılında devreye girdi. Şu anda yeni bir yönetmelik üzerindeki çalışmalar devam ediyor.

Biz sosyal konut üretimiyle başlamıştık, sonradan üst gelir grubuna yöneldik. Daha az katlı konutlar yaptığımız için “tünel kalıp” sisteminden bir miktar uzaklaştık. Zeminde sorun varsa, ufak bir tereddüt varsa, hemen kazık sistemine geçiyoruz. Üst gelir gruplarına yönelik inşaatlarda beton kullanılıyor ama yüzde 80’inde “kazık sistem” uygulanıyor. Radyal temelin altına kazık çakılıyor.

Bunun yanı sıra depremin etkisini en aza indiren ve Japonya’da uygulanan ‘izolatör’leri biz 14 yıl önce ürettik. Ancak uygulamada zorlukları var. Her bir izolatörü test ettirmek bile 1,5 yılı buluyor. Daha çok hastanelerde kullanılıyor, çünkü çok pahalı ekipmanlar var.

GÜVENLİ KONUTUN İLK ADIMI

İlk adım zemindir… Deprem riski olan, özellikle “fay hattının” üzerine inşaattan kaçınmak lazım. Onun dışında normalde zemine, inşaat yapan şirket bakar. Ancak, nerede bina yapacağınızı belediye, arsa sahibi söylüyor. Bizim yer seçme şansımız yok.

Biz inşaat yapacağımız her blokun altını özellikle analiz ediyoruz. Analiz sonuçlarını zemin uzmanlarına veriyoruz. Onlar da inşaatın nasıl yapılması gerektiğini bize söylüyorlar. Örneğin, “5 metrelik kazık çakmanız gerekiyor” önerisini iletiyorlar, biz de ona göre yapıyoruz.

Örneğin, İzmir’de 400 konutluk bir proje yaptık. Zemin açısından en kötü yerlerden biriydi, zemin balçık gibiydi. Biz riski ortadan kaldırmak için her blokun altına 100 “kazık” koyduk. Kalıplardan bazıları 15, hatta 25 metreyi buluyor. Bu maliyetli bir iştir. Ancak, İzmir depremi sonrasında hemen arkadaşları gönderdik, incelediler. Birkaç çatlak dışında bir şey yoktu.

MİMAR/MÜHENDİS İŞBİRLİĞİ

Depreme dayanıklı konut için projelerde inşaat şirketi sahibinin yanı sıra mimar ve mühendislerin çok iyi bir şekilde beraber çalışmaları gerekiyor. Arazi ve üzerine yapılacak yapı ve ihtiyaç bildirimine en iyi yanıt verecek olan mimardır. Ama uygulamada kesin olarak inşaat mühendisiyle beraber çalışması gerekiyor. Aralarında çatışma olsa bile inşaat mühendisinin sürekli olarak mimarı yönlendirmesi gerekiyor.

Son depremdeki yıkımları inceleyince, Türkiye’deki en büyük sıkıntının müteahhitler olduğunu görüyoruz. Türkiye’de 400 bine yakın müteahhit var. Almanya’da bu sayı 8 bindir. Bağdat Caddesi’nin dönüşümünde emsal artınca, en az 10 bakkal inşaat işine girdi.

Buradaki bir başka sıkıntı da “ehil taşeron” bulabilmek. Örneğin, bizim çalıştığımız taşeronların tamamı mühendis; mimar ya da makine mühendisidir. Bir de taşeronları denetleme konusu vardır. Bizim TEMA İstanbul projemizde tamamı mimar ve mühendislerden oluşan 65 kişi düzenli denetim yapar. Malzeme yeterli olsa bile uygulama çok kritiktir.

Beton dökümünü bile kendi kontrolümüzde yapıyoruz. Çünkü, biz betona dayanıklılığı artırması için bazı kimyasallar ekliyoruz. Onların oranı ve uygulaması da sağlamlık açısından kritik önem taşır.

MALİYET FARKI DEVASA MI?

Bilindiğinin aksine dayanıklı konut yapımının büyük bir maliyet farkı yoktur. En önemli fark, “kazanç” elde edileceği bilgisizliği ile “kâr” sağlamayı düşünme yanılgısıdır.

Proje sahibinin işin ehli olması gerekir. Eğer bu tip biri değilse, Bağdat Caddesi’ndeki dönüşüm yapanların bir bölümünde olduğu gibi, inşaat aşamasında bazı teknik zorunluluklarla karşılaşacağını öngörmeyecektir. Zaten yıkılan binalara bakarsanız, ağırlıklı olarak malzeme eksikliği değil, uygulama ve tasarım hataları görürsünüz.

Hatalar, önemli ölçüde inşa aşamasında yeterli sayıda ve yetkinlikte personel kullanılmamasından kaynaklanır. Maliyete etki yapmamasına rağmen hazır betona uygun “agrega”, kum ve demir tercih edilmez. 1999’daki depremde deniz kumunun yaygın kullanıldığını görmüştük. Oysa, tuzlu bir madde ile demirin bir araya geldiğinde yaratacağı sıkıntılar bellidir. Yetkin olmayan kişiler ve “hız” düşüncesi nedeniyle montajlarda büyük hatalar yapılır.

YENİ TEKNOLOJİLER/YENİLİKLER

Türkiye’de konut stokunun taşıyıcı sistem dağılımı yüzde 95 oranında betonarme yapılardan oluşuyor. Kalan yüzde 5’lik bölümü ise ağırlıklı olarak yığma yapı ve bu oranın da ortalama yüzde 1’ini çelik, ahşap, kompozit ve prefabrik konut yapılar oluşturuyor.

Biz birinci ve ikinci deprem kuşaklarında en az C30/37 mukavemetinde hazır beton ve S420 kalitesinde betonarme çeliği kullanıyoruz. Son 5 yılda ülkemizde hafif çelik yapı endüstrisi büyük yol katetti.

En fazla 2-3 katlı yapılarda, hafif çelik yapıların deprem karşısında çok iyi performans sergilediğini görüyoruz. Örneğin, Antakya’daki bazı binalarda uygulanan ve dayanıklılığı yüksek teknolojiler gördük. Plastik gibi yapıştırıyorsunuz ama çelikten daha güçlü. Yırtılmaları engelleyen bir gücü var.

Biz yaptığımız projeleri özel laboratuvarlarda deprem, hatta rüzgârın gücüne karşı test ettiriyoruz. Örneğin, Park Oran ve Tema İstanbul projelerinin dayanıklılığını, daha inşaat başlamadan bilgisayar ortamında test ettik. Tema projesinde blokları bu sonuçlara göre yerleştirdik.

YIKILAN BİNALARIN ORTAK ÖZELLİKLERİ

Mesa, önce İzmir, ardından da 11 ili kapsayan depremler sonrasında incelemeler yapması için bir ekip gönderdi. Erhan Boysanoğlu, incelemelerde “yıkılanların” ortak özelliklerini şöyle özetliyor:

• ZEMİN
  Yıkılan binalar önemli ölçüde iyi bir zemin etüdü yapılmadığını gösteriyor.
• TEMEL
  Radyal temel olan bazı binaların çöktüğünü gördük. Çünkü, önemli bölümü hem alüvyon zemine yapılmıştı hem de “bodrum” katları yoktu. Bodrum katı olmayan bina tabak gibi çökebilir. Oysa en az 1-1.5 metre aşağı inmeli.
• DEMİR
  Yıkımlarda özellikle demir aksamlarının kalitesi ve bağlantılarının doğru yapılmadığı dikkati çekiyor.
• BETON
  Beton kalitesinde ciddi sorunlar var. Böyle bir zeminde beton kalitesinin daha yüksek olması gerekirdi.
• TASARIM
  Ciddi tasarım hataları da var. Tasarımın doğru olması için mimar ile inşaat mühendisinin çok iyi bir işbirliğinde olması gerekiyor.

1 MİLYON KONUT ÜRETMEK KOLAY MI?

• BİZİM KAPASİTEMİZ
  Biz son yıllarda orta ve üstü gelir grubu için sınırlı sayıda konut üretiyoruz. Ancak, sosyal konut yaptığımız dönemde, örneğin 1984’lerde Ataköy’de yılda 4 bin konut yapabiliyorduk. Şu anda bir yılda 10-15 bin sosyal konut yapabilecek kapasitemiz var. Ancak, bugün konut yapısı farklı ve 3 bin dolayında konut üretiyoruz.
• TÜRKİYE’NİN GÜCÜ
  Ülkemizdeki inşaat şirketleri yılda 1 milyon konut yapabilir. Zaten rakamlar da bunu gösterir. Türkiye’de satılan konutların yüzde 35-40’ını yeni konutlar, kalanını ikinci el oluşturur. Bu da “talebi olan” 400-450 konut anlamına gelir. Ancak, deprem için üretilecek konutların müşterisi hazır olduğu için 1 milyon konut üretim kapasitesi de vardır. Üretimin tamamlanması ise 2,5-3 yıl zaman alabilir.
• HIZIN ÖNÜNDEKİ ENGEL
  Yeni inşaatlar için çimento, demir ve vinç gerekecek. Şu anda 1 milyon konut için Türkiye’de böyle bir kapasite yok. Demir ve çimentoda sıkıntı olur. Vinç kirası aylık 40 bin TL’den 300 bin TL’ye ulaşmış durumda. Bizim kalıp tesisimiz var. Bütün dünyaya ihraç ediyoruz. Şimdi bütün dış satımı iptal edip, deprem bölgesine odaklandık.

 

MALİYET DAĞILIMI
Türkiye’de konut maliyetinde aslan payını arsa alıyor. Büyük şehirlerde bu pay yüzde 50’ye ulaşıyor. Kalan yüzde 50’nin dağılımı ise aşağıdaki gibi gerçekleşiyor.

DİKKAT ÇEKEN ORANLAR

• %95: Türkiye’deki konut stokunun yüzde 95’i betonarme yapılardan oluşuyor.
• %5-7: Depreme dayanıklı bir konutun maliyet farkı yüzde 5, en fazla yüzde 7 civarındadır. Örneğin betonarmenin payı yüzde 25 ise kazık sistemi oranı yüzde 30’a getirebilir.
• %5: Kazık sistemi uygulamasında toplu projelerde maliyet farkı yüzde 5 civarındadır. Villalarda ise maliyet yüzde 10, bazılarında yüzde 15 artar.
• %50: Türkiye’de konut üretiminin önündeki en büyük engeli “arsa” oluşturur. Payı yüzde 50 düzeyindedir. Oysa bizim proje yürüttüğümüz Polonya’da yüzde 20-25 oranında arsa bulmak mümkündür.