Fast Company Türkiye
Her iş insanının günlük hayatı yoğundur. Ancak Covid nedeniyle Türkiye’de pandemi ilan edilen mart ayının ikinci yarısında adeta konut satışları “bıçakla” kesildi. Nisan ayında iyice dibe vurdu. TÜİK’in verilerine göre konut satışları, ikinci el dahil, nisan ayında 42 bin 783 adette kaldı. Mayıs ayında tablo çok değişmedi ve 50 binli düzeylerde kaldı. Konut satışlarında, “tüm zamanların” en kötü rakamları kayıtlara geçildi.
Haziran ayında ise Emlak Konut’un ve kamu bankalarının kampanyası devreye girince tablo değişti. Ciddi bir patlama oldu ve satışlar yüzde 221 arttı. Temmuz ayında gerçekleşen kredili konut satışı 130 bin 721’e ulaştı. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 900.6 artış anlamına geliyordu. İlk 7 aydaki toplam satışlar ise 854 bin 126’ya ulaştı.
Tahincioğlu Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Özcan Tahincioğlu, birkaç ay içinde hem “dibi” hem de “zirveyi” gören sektör liderlerindendi. O dönemi anlatırken, “Nisan ayında sadece 3-5 konut satışı gerçekleştirebildik” diye konuşuyordu.
Dipten sonra sektörle birlikte Tahincioğlu Grubu’nda da işler yoluna girecekti. Haziran ve temmuz ayları çok hızlı geçmişti. Ancak, ağustosta yavaşlama başlamış, eylül ayında ise 6.9 oranında düşüş yaşanmıştı. Buna rağmen ilk 9 ayda yüzde 32.4 gibi önemli bir artışa ulaşılmıştı.
Tahincioğlu, “Bu rakamlar, 2020 sonunda konut satışlarında tüm zamanların rekorunun kırılacağını gösteriyor. Geçen yılın yüzde 10-15 üstünde bekliyorum. 1.8 milyar TL Ciro elde edeceğimizi düşünüyoruz” diyerek hedefini ortaya koyuyor.
Tahincioğlu, analizini şöyle sürdürüyor:
REKORUN ARKASINDA NE VAR?
En önemli etken düşük faiz oldu. Ancak, birikmiş çok büyük talep vardı, onu da unutmamak lazım. 2013 yılında 1 milyon 157 bin olan konut satışı 2017’de 1 milyon 409 çıktı. Sonraki 2 yılda da yüzde 2’şer düştü.
Ancak, Türkiye’deki değişim ve nüfus artışı durmadı. Boşanmalar arttı, demografi değişti, geliri artan hanelerde gençler ayrı evlere çıkmaya başladı. Bunlar diğer önemli faktörlerdi ve düşen faiz de bu birikmiş talebi tetikledi.
Şöyle bir örnek vereyim. Yüzde 1’lik faiz artışı olduğu zaman konut stok erime hızı yüzde 3’lere düşüyor. Benim 100 dairem varsa, bunlardan 3’ünü satabiliyorum. O kadar faize hassas bir işten söz ediyoruz.
Faizlerin yüzde 0.59 ve yüzde 0.64 aralığına inmesiyle birlikte bu rakam yüzde 12’lere çıktı. Bu ne demek? 100 daireniz varsa, stoğunuzu 8 ayda bitiriyorsunuz. Yüksek faizde ise 3 yılda bitirebiliyorsunuz.
Unutmayın gayrimenkul sektörü en çok istihdam yaratan sektörlerin başında geliyor. Altında 250 alt sektör var. Biz erime hızlarını yüzde 10’ların üzerine attığımızda yeni proje yapmak zorundayız.
SEKTÖRÜN KRİTİK GÖSTERGELERİ
Dolar/TL kurunun, daha doğrusu TL’nin yabancı paralar karşısındaki değer kaybetmesi önemli bir gösterge. Biz demiri, hazır betonu, ham maddelerin bir kısmını dolar veya dövize endeksli alıyoruz. Birtakım teknolojik aksamları da döviz ile alıyoruz. Onun ötesinde ithal girdisi olmasa bile dolarla fiyatlanabiliyor. Buna da biz önlem almaya çalışıyoruz. İthal yerine yerli sanayicilerden mal almaya odaklandık, bir anlamda yerli üretimi destekliyoruz. Bu da negatif bir gelişmenin, pozitif tarafını oluşturdu.
Bir başka önemli gösterge faizdir. Düşük faizin ne kadar büyük bir patlamaya neden olduğunu gördük. Eylül ayında yükselen faizler nedeniyle konut satışları bir önceki yıla göre yüzde 6.9 düşük oldu.
KONUT DOSTU FAİZ VAR MI?
Önce şunu söylemek lazım; işin psikolojik bir boyutu olduğunu unutmayalım. Yüzde 0.70’li rakamlar tüketicinin rağbet ettiği oranlardır. Tabii bu enflasyona da bağlı. Şu anda yüzde 0.70’in altındaki oranlar çok iyidir. Bunun yanında biz şu anda bırakın yüzde 0.60 faizi, 60 ay vadeyle, sıfır faizli satış olanağı sunuyoruz.
Ancak, biz “sıfır” faiz olanağı sunsak bile müşteri, piyasaya güven geldiği için faizlerin düşmesinden olumlu yönde etkileniyor. Paranın gidecek daha iyi bir adresi olmadığını düşünüyor.
GAYRİMENKULÜN YENİ NORMALİ
Gayrimenkulde çok büyük bir değişimden, yeni bir normalden söz edebiliriz. Yeni dönemde artık hacim satıyoruz. Geçmişte konutlarda büyük balkonlar, teraslar ve tavanlar olduğunda, bunun fiyata yansıması nedeniyle, müşteri/yatırımcı, “ne gerek var” diyebiliyordu. Şimdi ise bu yeni normalin içine girdi. Daha büyük alanlar, yeşil alanlar, teraslar ve yüksek tavanlar isteniyor.
Artık evde daha fazla zaman geçireceğimizi keşfettik. Gün geliyor, evden dışarı çıkamıyorsunuz. Bu, evdeki yaşamın kalitesini bir daha gündeme getirdi. Bu talepler artık çok sık dile getiriliyor. Biz de Küçükyalı projesinde buna göre değişiklikler yaptık. ‘Multi Ev’ adlı bir sistem getirdik. İsterseniz ev, isterseniz bazı hızlı değişikliklerle ofise dönüştürebiliyorsunuz. Bir menüsü var. Modüler olanaklarla ev başına 20-25 bin TL ile ofise dönüştürebiliyorsunuz.
Mesela, yatak odanızı, bir hareketle çalışma odasına dönüştürebiliyorsunuz. Arzu edildiğinde ofis tamamen eve dönüşecek bir kurgu yaptık. Geniş alanlarla birleştiğinde çok da talep görüyor.
Bir başka değişim ofislerde oldu. Büyük şirketler, sağlık için ofis alanlarını genişletmeye gidiyor. Küçüklerde ise evden çalışma yaygınlaşmaya başladı. Bu iki eğilim şimdi birbirini dengelemiş görünüyor.
YENİ BÜYÜME STRATEJİSİ
Yeni konut üretimi biraz arsa bulmayla alakalı. Önümüzdeki dönemde çıkacağımız projeler çok büyük değil, orta ölçekli olacak.
Biz de İstanbul dışına bakmaya başladık. Burada da doğru lokasyonda, doğru fiyata arsa bulmaya bakıyoruz. Çünkü, konut fiyatını arsa çok etkiliyor. En iyi yerdeki en iyi arsaya gidecek diye bir stratejimiz yok. En iyi fırsata gidiyoruz. Ancak, doğru yerde ve doğru fiyatta arsa bulursak, büyük ölçekli projelere de gireceğiz.
Biz 1960’larda bu işe girdik ve hiçbir zaman konut/ofis adeti ile yola devam etmedik. Biz büyük karma projeler yaptık. O nedenle daha çok metrekare hesabı yapıyoruz. Şu anda devam eden projelerin toplamı 1,4 milyon metrekarenin üzerinde.
Önümüzdeki 3 yıl için elimiz dolu. Mevcut projelerin devamını, yeni fazlarını tamamlayacağız. Örneğin Çengelköy’deki yeni projemiz 75 bin metrekarelik büyüklükte olacak.
TAHİNCİOĞLU’NUN GELECEK PLANI
Biz müşterimize doğru fiyatla, doğru konut veremeyeceğimiz yerde konut yapmama stratejisiyle yolumuza devam ediyoruz. Bunun için de arsayı doğru fiyata almak gerekiyor. Bu strateji çerçevesinde kısa vadede orta ölçekli, uzun vadede büyük projelere yöneleceğiz. Bu kapsamda takip ettiğimiz birkaç proje var. Unutmayalım ham maddemiz arsa. Olmadan hiçbir şey yapamıyoruz.
Özetle gayrimenkul uzun vadeli iştir. Uzun vadede ülkeye güvenip, yatırımlara devam edeceğiz. Büyüklük ise bulabildiğimiz arsaya bağlı olarak orta ve büyük proje olacaktır, küçük projelere girmeyeceğiz.
İstanbul dışında Bodrum önceliğimiz olacak. “Ulaşılabilir lüks” stratejisi çerçevesinde proje geliştirmeye bakıyoruz. Burada yine arsa önem kazanıyor. Deniz kenarında arsa aramaya başladığınızda rakamlar çok yükseliyor, strateji dışına çıkıyor. Eğer 10-15 konutluk daha lüks projeler yaparsanız, bu çerçevenin dışına çıkabilirsiniz.
“SEKTÖRE GİRİŞ BARİYERİ GELİYOR”
01- YENİ DÖNEM
Sektör genelinde şu çok net görüldü: Artık herkesin bu gayrimenkul işini yapmaması gerekiyor. Türkiye’de bu işe giriş bariyeri çok düşük. Bu nedenle her isteyen gayrimenkul geliştirmeye, konut yapımına soyundu. Bunun bedeli de ödendi. Şimdi alınan derslerle yeni bir döneme giriyoruz.
02- DENEYİM ŞARTI
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın çıkardığı yönetmeliklerle müteahhitler sınırlandırıldı. Daha önce bu işi yapmamış kişiler, geçmişte olduğu gibi büyük projelere soyunup, ortada büyük bir enkaz bırakma riskine girmeyecekler. Bu önemli bir ders, değişim oldu.
03- SIFIRDAN BAŞLAMAK
Artık yapı müteahhitlerinin sınıflandırılmasına gidiliyor. Sıfırdan başlayacaksanız, belli bir boyutta proje yapabileceksiniz. Artık belli kademeler var. Ufak bir bina yapan gidip 1000 konutlu projeye giremeyecek. Ayrıca sadece parası olan bu işe giremeyecek, teknik yeterlilik ve deneyim gerekiyor.
KONUT FİYATLARI UCUZ MU?
Hâlâ reel bazda oldukça düşük. Bunu söylerken, “Nasıl düşük, paramız yetmiyor” diyenler oluyor. Çok haklılar, ona bir şey demiyorum. Ama sonuçta biz geliştiriciyiz ve temel maliyetlerimiz var: Arsa, inşaat maliyeti ve finansman. Bu 3’ünü üst üste koyduğunuzda bir marj kalması lazım. Bence İstanbul’da reel fiyatlar olması gerekenin çok altında. Bu ve talebin artması, ister istemez zam yapılmasını beraberinde getirecek.
GAYRİMENKUL TEKNOLOJİSİ NELERİ DEĞİŞTİRECEK?
01- PROPTECH
Dijital gayrimenkul teknolojileri (proptech), emlak, inşaat ve yaşam alanları (akıllı şehirler, paylaşım ekonomisi) endüstrilerini de kapsayan geniş bir dijital dönüşümün küçük bir parçası olarak başladı. 2019’da 16 milyar doların üzerinde yatırım almasına rağmen hâlâ gelebileceği yerin ilk safhalarında.
01- CONTECH
Bugün PropTech’in alt dikeyi olan inşaat teknolojilerinin (ConTech), bundan birkaç yıl sonra kendi kategorisi olacağına inanıyorum. Proptech büyük fırsatlar barındıran bir dikey olmakla beraber, gayrimenkul teknolojisine yatırım yapmanın zorluğu, birinci sınıf ürün ve yazılım yeteneklerine sahip olmakla kalmayıp aynı zamanda dünya çapında finans, gayrimenkul ve operasyon bilgisine sahip ekipleri olan girişimler bulmayı gerektiriyor.
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ
SEKTÖRDEKİ YAPISAL DEĞİŞİMİ ORTAYA KOYAN RAKAMLAR…
%70
“2020’nin ilk 6 ayındaki yapı ruhsatları metrekare bazında yüzde 40 düştü, daire bazında ise yüzde 70 artış oldu. Artık hacimli projelerden daha küçük alanlara dönüş var. Bu değişimi göz ardı edemeyiz.”
1.8 MİLYAR TL
konut satışından ciro elde edilmesi planlanıyor
İlk 10 ayın verilerinden yapılan tahminler 2020 sonunda rekor bir rakama ulaşılacağını gösteriyor.
%70
Bu yıl Türkiye’de satılan konutların yüzde 70’i ikinci, yüzde 30’u da birinci el oldu. Oysa son 10 yılda 50-50 idi. Bu, yatırımcının stoktan satmaya başladığını gösteriyor.
100 TL
Satılan her konutun yüzde 30-50’si arsa değeri, yüzde 25-50’si inşaat maliyetidir. Brüt kâr marjı da yüzde 10’lardadır.
“PROPTECH GİRİŞİMİMİZ ENDEKSA ÇOK HIZLI BÜYÜYOR”
Kurucu ortaklarından olduğum Revo Capital’in, Proptech dikeyinde faaliyet gösteren Endeksa adlı yatırımı var. Dünyada sadece 5 ülkede örneği bulunan Automated Valuation Model (AVM), yani Otomatik Değerleme Modeli’ni Türkiye’de uyguluyor ve sektörde önemli bir boşluğu dolduruyor. Farklı kaynaklardan aldığı verileri birleştirip, makine öğrenim yöntemlerini kullanarak gayrimenkul değeri ve lokasyon verileri oluşturuyor.
2017 yılında hayata geçen Endeksa, her yıl yüzde 100’e yakın büyüme gösteriyor. Şu anda 5 binden fazla emlak danışmanı ve 100 bine yakın bireysel müşterinin yanı sıra, değerleme firmaları, gayrimenkul geliştiriciler, perakende firmaları, finansal kurumlar ve kamu kurumlarına hizmet veriyor.
