Fast Company Türkiye
Türkiye’de gayrimenkul sektörü, pandemiye rağmen 2020 yılını tüm zamanların rekoru ile kapadı. Satılan konut sayısı 1 milyon 499 bin adet düzeyine ulaştı. Böylece 2017 yılındaki 1 milyon 409 bin adetlik son rekor rakamın da üzerine çıkıldı. 2020 yılındaki büyümeye bu sektörün önemli bir katkısı oldu.
Sektörün en önemli iş örgütü GYODER’in (Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği) Başkanı Mehmet Kalyoncu, bu büyümede “düşük faizin” büyük etki yaptığını düşünüyor. 250 sektörü etkilemesi nedeniyle ülke için çok kritik olan gayrimenkul için yeni dönemde dernek olarak yeni bir strateji izleyeceklerini söylüyor. “Gayrimenkul teknolojileri” (Proptech) de bu stratejinin bir parçasını oluşturuyor. Sektörün içine bu nedenle “ortak ofis alanları” işi yapanlar, yeni nesil elektronik ticaret yapanları da dahil ediyorlar. Bu yeni strateji çerçevesinde oyunun içine “teknolojiyi”, “startup’ları” ve “tasarımı” daha fazla dahil etmeyi, “proptech” ekosistemini büyütmeyi hedefliyorlar. GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, bu stratejilerinin ana hatlarını şöyle paylaşıyor:
TEKNOLOJİ NASIL ETKİLİYOR?
Gayrimenkul geliştirme sektörünün olmazsa olmazı, mekândır… Yeni dönemde gayrimenkulün mekânsal kısmı olacak, bir de mekândan bağımsız gayrimenkul şirketleri göreceğiz. Örneğin, “Marketplace” (Pazar yeri) veya hizmet sağlayıcılar, gayrimenkul kapsamında değerlendirebileceğimiz teknoloji şirketleri olarak öne çıkacak. Bu şirketlerin sayısı şimdiden artıyor. Türkiye’de dijital alanlara yönelik ilgi var. Vatandaşlar, dijital mecralarda mülkleriyle ilgili bilgi almak veya sektörü takip etmek istiyor. Tahminimden çok büyük bir gelişme yaşanıyor. Tapuların bile dijitalleşeceğini konuşuyoruz. Bence bu alanda yeni fırsatlar da doğacak.
Türkiye’de başarılı seri girişimciler var. Bir dönem sağlık, bir başka dönem finansal teknolojilerle ilgileniyorlar. Bu başarılı girişimcilerin henüz gayrimenkul ve yapı endüstrisine odaklanmadığını görüyorum. Bizim amacımız, öncelikle bu zihinleri gayrimenkulde potansiyel olduğuna inandırabilmek. Bunu yaptığımızda çok daha etkili ve somut gayrimenkul teknolojilerine yönelik şirketler göreceğiz. İnşaat teknolojileri kısmında İTÜ Çekirdek’te yapı malzemeleri alanında epey bir girişim var. Bu girişimler arasında “geri dönüştürülmüş” malzeme konusunun öne çıktığını biliyorum. Bu alanda Türkiye’den iyi firmalar çıkacak.
İNŞAATTA TEKNOLOJİNİN PAYI
Yeni bir yapının inşasında maliyetin yüzde 25 ila 30’unu mekanik, elektrik ve havalandırma oluşturuyor. Bu oran 10 yıl önce yüzde 20 ila 23 arasındaydı. Bizim sektörde teknolojinin önemli bölümünü de bu alanlarda görüyoruz.
İnşaatın içinde neredeyse yüzde 30’u kapsayan bu alanın payı çok hızlı ilerlemiyor. Bir artma eğilimi var, ancak söylendiği gibi önümüzdeki 5 yılda 5-10 puan birden artış bekleyemeyiz. Bu artış biraz daha vakit alacaktır.
Doğal olarak geliştirici ya da yapıcı şirketler, “somut katkıyı” sorguluyor. “Teknolojiye yatırım yaptığımda dairemi daha pahalıya satabiliyor muyum?” diye bakıyor. Ya da yapımda veya işletmede “maliyet düşüşü” konusuna odaklanıyor.
O nedenle yeni dönemde “proptech” konusunda girişim yapacakların bu iki soruya odaklanmaları gerekiyor. Eğer bunları önceliklendiren işler yaparlarsa, artan trendin daha da büyüyeceğini göreceğiz.
İnşaatta teknolojiye ayrılan pay maalesef olması gereken hızda artmıyor. Ancak, son yıllarda hızlandığını söyleyebiliriz. İnşa edilen yeni bir yapıda teknolojik sistemlerin maliyeti yüzde 20-25 seviyelerindeydi. Akıllı ev akımı başlayınca, zayıf akım sistemlerinin (bina içerisinde internet, ses iletişimi, bilgisayar ağları, otomasyon sistemleri, bilgi akışı, kontrol ve güvenliğin yönetilmesini sağlar) devreye girmesiyle ivmelenme oldu.
PROPTECH HANGİ PROJELERE GİRECEK?
GYODER olarak bizim bir “proptech” haritamız var. Bu haritada biz Uber’i bile bir proptech yatırımı olarak görüyoruz. Çünkü, kent içi mobilite de yapılı çevrenin bir parçası. Ayrıca bu kategorinin içinde mobilite, lojistik, analitik konularında çalışan girişimler ile perakende ve paylaşım ofisleri de yer alıyor.
Proptech haritasında yer alan şirketlerin ortak noktası şu: “Bir hizmet, servis verme motivasyonuyla hareket etmek.” Bu da gayrimenkul sektörünün çok alıştığı bir şey değil. Bizim sektörde hizmet ya arsa sahibine ya ana müteahhide verilir. Şimdi bu alanda B2C, yani son tüketiciye hizmet vermeyi hedefleyen şirketler öne çıkacak. Hayalim, zayıf akım sistemlerine yönelik proje hayata geçirmek… Bu alanda çok ithal parça var. Bu alanlarda desteklerle yerlileştirme yapılabilir. Örneğin, yerli asansör üreticileri var, iyi de yapıyorlar ama bu üreticiler marka sıkıntısı yaşıyorlar. Markalarına biraz yatırım yapmaları halinde aslında satışlarını katlayabilirler.
İnşaat yaparken satın alınan bazı “komponent”lerin yerlileştirilmesi de girişimciler için fırsat olabilir. Biz de GYODER olarak bunu yapmaya çalışıyoruz. En çok ithal edilen ürünlerin röntgenini çekip, ortaya çıkan fırsatları değerlendirmek lazım… Türkiye’deki girişimciler, hevesleriyle bu alandaki boşlukları doldurabilirler. Bizim bu konuda iki tarafı buluşturmak gibi bir hedefimiz var.
GYODER’İN PROPTECH PLANI
- Gayrimenkulün demir, çimento ve betonla bina yapmanın ötesinde bir şey olduğuyla ilgili farkındalık oluşturmak istiyoruz. Gayrimenkulün yapılı çevremizle bizi ilişkilendiren, yaşamımızın önemli bir unsuru olduğunu anlatmak istiyoruz.
- Bu sektör, artık sadece konut ve ticari gayrimenkul olarak kalmayacak, çok farklı alanlara yatırım yapılacak. Sektörü geleceğe hazırlamak istiyoruz.
- Yeni dönemde yol haritamız 3T prensibine bağlı kalmak olacak, yani; Tabiat, Teknoloji ve Tasarım. Tabiatla uyumlu, yüksek teknolojiyle iç içe, iyi tasarımın katma değerinden faydalanan. Sektörümüzü bu disiplinlerle daha da yakınlaştırmak istiyoruz. Bu nedenle üniversite, teknopark ve startup’larla işbirliklerimizi artırdık.
- Biz GYODER’in söylemlerini değiştiriyor ve bir ekosistem yaratmayı hedefliyoruz. Bu strateji bize kümelenmeyi getirecek. Bizim orta vadeli hedefimizi “kümelenme” oluşturuyor.
- Türkiye’nin sağlık ve enerji gibi alanlarda çok iyi tematik teknoparkları, girişim merkezleri, kuluçka merkezleri var. Ancak, inşaat ve gayrimenkulde bu yapılar henüz yok. Türkiye’nin en büyük sektörlerinden biri olarak hedefimiz bu kümelenmeyi oluşturmak. Bu kümelenme tanışıklık getirecek, tanışıklık iş birliği ve yatırıma dönüşecektir.
STARTUP’LARA MESAJ
Startup’lar daha fazla bastırmalı. Toplantı odalarında ya da teknoparkın içinde kalarak, vakit geçirerek bu işler ilerlemez. Bence daha az ofislerinde, daha çok dışarıda olmaları gerekiyor. Bize gelebilirler, ürün tanıtımı ve kullanımı konusunda referans isteyebilirler. Deneme, satın alma ve tanıştırma konularında GYODER olarak destek verebiliriz.
HANGİ ALANLAR ÖNE ÇIKABİLİR?
Özel sistemler, zayıf akım sistemleri, havalandırma ısıtma-soğutma sistemleri, asansör, yürüyen merdiven, paletler ve bantlar alanındaki ürünlerin daha öne çıkacağını söyleyebiliriz.
HES KODU BİR PROPTECH Mİ?
Son 1 yılda Sağlık Bakanlığı’nın HES kodu uygulaması hayatımıza girdi. Artık AVM’lere HES koduyla giriliyor. Aslında şu an Türkiye’nin en büyük Proptech girişiminin ‘Hayat Eve Sığar’ uygulaması olduğunu söyleyebiliriz. Normal bir dönemde, “Bir aplikasyon yapalım, AVM’lere onunla girilsin” diye düşünülseydi, uygulaması yıllar sürerdi. Şimdi HES uygulaması hayata geçti, uygulanıyor. Bu uygulamanın üzerine önümüzdeki yıllarda “ödeme” gibi başka seçenekler de konulabilir. Artık uygulama herkesin cebine girdi.
“8 YILDA PROPTECH’E 43 MİLYAR DOLAR GİRİŞ YAPTI”
YÜKSELİŞ ZAMANI
Bu alanın ilk öncüleri “ilan” siteleriydi. Sonradan “değerleme” ve “yönlendirme” gibi alanlardan girişimler geldi. Proptech, dünyada 2012 yılından 2020 yılına kadar toplam 43 milyar dolar yatırım aldı. Bu alanda Zillow ve Trulia gibi girişimler dikkat çekiyor. Ayrıca Redfin ve 4.4 milyar dolar değere ulaşan Compass gibi danışmanlık şirketleri de var. Son dönemde “ibuyer” olarak adlandırılan ve gayrimenkulün bizzat şirket tarafından alındığı ve satışından kar edildiği yeni bir model yer alıyor. Bunun en iyi örneği ise Opendoor.com adlı girişim oldu.
ENDEKSA’NIN FARKI
Endeksa, dünyada sadece 5 ülkede örneği bulunan Automated Valuation Model (AVM), yani Otomatik Değerleme Modeli’ni Türkiye’ye taşıyor. Farklı kaynaklardan aldığı verileri birleştirip makine öğrenimi yöntemlerini kullanarak Türkiye için gayrimenkul değeri ve lokasyon verileri oluşturuyor. 2017 yılında faaliyete başladık ve her yıl yüzde 100’e yakın büyüyoruz. Şu anda 5 binden fazla danışmanımız ve 100 bine yakın müşterimiz var. Müşterilerimiz arasında Vestel, Eczacıbaşı, BSH, İBB, Emlak Konut gibi kurumlar yer alıyor.
GÖRKEM ÖĞÜT – Endeksa Kurucusu
İKİ STARTUP’IN HEDEFİNDE NE VAR?
1000’DEN FAZLA ŞİRKETLE ÇALIŞIYORUZ
2013 yılından beri faaliyet gösteriyor ve kamu ihaleleri alan müteahhitlik şirketlerine hizmet veriyoruz. Onları, taşeron şirketleri, işçi ve ekipleri ile tedarikçilerle bir araya getiriyoruz. Portalimizin kullanıcıları arasında 1000’den fazla yabancı şirket bulunuyor. Dünyanın en büyük 250 müteahhitlik şirketinin 78’i bizim müşterimiz. Türkiye’de sektörün yüzde 87.5’ine, Ortadoğu’da ise yüzde 10.8’ine hizmet veriyoruz. Kısa vadeli hedefimiz, sektörün diğer ihtiyaçlarına çözümler geliştirmek ve yenilikçi hizmetler sunmak.
EMRAH İNANÇ – Taşeron Bankası Kurucusu
YÜZDE 1 PAZAR PAYI
Türkiye’de yılda 2.5 tapu işlemi gerçekleşiyor. Bu rakam benzer nüfusa sahip ülkelerin iki katına yakın. Türk insanı gayrimenkule çok meraklı… Ancak, alıcı tarafında güven bunalımı var. Sektörün önündeki bu engeli biz çözüyoruz.
Biz tamamen alıcıya çalışan, ondan gelir elde eden ilk online iş modeliyiz. “Eksik bilgiyi”, yasal ekspertiz raporu; “şişkin fiyatı” da şeffaf ihalelerle çözüyoruz. Hedefimiz yüzde 1 pazar payı. Bu 25 bin adet işlemi bizim üzerimizden yapmak anlamına geliyor. Önce kurumsal satıcıların tapularıyla başladık, şimdi müteahhitlerle de çalışıyoruz. 70 ilde, 2 bini aşkın iş ortağımız var.
EMRE ERŞAHİN – TAPU.com Kurucusu
