Konutun yeni matematiği

Türkiye’deki konut satışları pandeminin açıklandığı 2020 yılının Mart ayını izleyen dönemde ciddi bir düşüş yaşadı. Nisan ayında konut satışları 42 bin 783 ile tüm zamanların “en düşük” düzeyine geriledi. Mayıs ayında ise 50 binde kaldı. Ancak, sonradan alınan önlemler ve faiz kampanyası ile satışlar Haziran ayında canlanmaya başladı.

O yılın eylül ayında görüştüğümüz Tahincioğlu Holding Başkanı Özcan Tahincioğlu, “Tüm olumsuzluklara rağmen, konut satışlarında 2020 senesini ‘tüm zamanların rekoru’ ile kapatacağımıza inanıyorum” demişti. Gerçekten de konut satışları 2020 yıl sonunda 1 milyon 499 bin 316 adet ile rekor düzeyini yakaladı.

Tahincioğlu’nun bu tahmini yaptığı dönemde “konut” pazarının dinamikleri, “matematiği” çok farklı idi. Covid-19 etkisi bir yana henüz dolar 14 TL düzeyine çıkmamıştı ve 7.5 TL düzeyindeydi. 2021 yılının sonunda başlayan dövizdeki yükseliş, ithal ürünler başta olmak üzere maliyetlerdeki artış ve arz/talep dengesizliği, konuttaki “matematiği” kökten değiştirdi. Rakamlar, seramik fiyatından metrekare fiyatına, konutların büyüklüğünden alınan ruhsat sayısına kadar çeşitli alanlarda farklılaştı.

Denge nasıl kurulacak?
Konut alanında arz-talep dengesi önemli ölçüde bozuldu. Bunu, konut ruhsatları rakamlarından da görmek mümkün. 2017 yılında 1.2 milyon adet düzeyinde olan ruhsat sayısı, TÜİK’e göre ilk 9 ayda 480 bin adette kaldı.

2021 yılında konut satışları ise yüzde 0.5 azalışla, 1 milyon 491 bin 486 adet olarak gerçekleşti. Bunun yaklaşık yüzde 69’u, yani 1 milyon 29 bin adedi “ikinci el” konutlara ait.

Özcan Tahincioğlu’na göre bu büyüklük içinde yabancıların payı, sanıldığı gibi çok yüksek değil. “2021 yılında 58 bin adet konut satışı oldu, oran yüzde 3-4 düzeyinde kaldı” diye konuşuyor. Konut arzını, ona bağlı satışları canlandırmak için iki önemli konuya dikkat çekiyor. Birincisi, konuttaki vergi oranı yüzde 30’ları buluyor. “Yüzde 2 alıcı, yüzde 2 satıcı” olmak üzere tapu harcı da yüzde 4 düzeyinde. Bu konuda yapılacak düzenlemenin olumlu etki yapacağını düşünüyor.

Maliyet hesabında büyük fark
Konut sektöründe matematiği değiştiren en önemli faktör döviz yükselişine paralel gerçekleşen maliyet artışları oldu. TÜİK’e göre konut maliyetlerinde 1 yıllık artış yüzde 67 oldu. TÜİK’in hesabına göre artış malzemede yüzde 77, işçilikte yüzde 24 düzeyinde gerçekleşti.

Ancak, orta ve üstü konut yapan üreticiler, bu artışın yüzde 200-250 arasına ulaştığına dikkat çekiyor. Örneğin, sadece seramik ürünlerindeki fiyat değişiminin yüzde 450’leri bulduğunun altını çiziyorlar.

Bu tabloda konut fiyatlarında yükselişler yaşandı. 1.5 yıl önce metrekaresi 20 bin TL’den satışa çıkan projede yeni fiyat 40 bin TL’ye ulaştı. Son 1 yılda ise ortalama artış yüzde 40-50’nin üzerine çıktı.

Yeni projelere ihtiyaç var
NEF Yönetim Kurulu Başkanı Erden Timur, sektöre damgasını vuran trendleri özetlerken şu başlıklara dikkat çekiyor:

• Ocak ayında banka kredili satışlar yüzde 70 artışla 18 bin adedi geçti. Üstelik bu rakama, konut kredi faiz oranları psikolojik sınır olan yüzde 1’in altında olmadan ulaştı.
• Tüketici, her şeye rağmen, pandemi sonrası ortaya çıkan beklentiler, konut dışı sektörlerde değişen fiyat algısı ve dünyada artan maliyetler sebebiyle, konut alımının hâlâ bir fırsat olduğunu düşünüyor.
• Son birkaç yıldır yapı ruhsatlarında arzdan kaynaklı bir düşüş olduğunu görüyoruz. Stokların tükenmesi ile sektör, yeni projelere başlayacak ve alıcı da doğru lokasyonda bulduğu gayrimenkulü alacak. Doğru lokasyon, konut trendlerinde ilk sıralarda yer almaya devam ediyor.

• Son çeyrekten itibaren kur etkisi ile inşaat maliyetlerinde yaşanan artış ise henüz konut fiyatlarına yansımadığı için konut almak için doğru bir zaman diyebiliriz.

YENİ HESAP NASIL İŞLİYOR?

• 30.000 TÜRK LİRASI: 1.5 yıl önce metrekaresi 20 bin TL olan konutun fiyatı yüzde 50 düzeyinde arttı.
• 15.000 İNŞAAT: 30 bin metrekarelik bir konutun maliyet kaleminin dağılımı. Yeni dönemde bu tip konut için arsa bulmak daha zor olacak.
• %69: Türkiye’de 2021 yılında 1 milyon 491 bin adet konut satıldı. Aslan payını yüzde 69 ile ikinci el konutlar aldı.
• %91: Ana inşaat malzemelerinde maliyet artışı yüzde 170 ile yüzde 491 arasında gerçekleşti. (Ocak-Aralık 21)
• 491 BİN: 2021 yılının ilk 9 ayında konut ruhsat oranları 491 bin 486 adetle son yılların en düşük düzeyine indi, sektör için kritik bir mesaj verdi.
• 12 MİLYON: Oysa TÜİK’e göre konut ruhsat sayısı 2020 yılında 1 milyon 200 bin düzeyinde gerçekleşmişti.

“YEŞİL KONUT ZAMANI”

Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı, yeni döneme damgasını vuracak ilk eğilim için “yeşil konut” ve dolayısıyla “sürdürebilirliğe” dikkat çekiyor. Ona göre, “yeşil” anlayışı benimseyen projelere ilgi daha fazla olacak. Kabadayı, konutta yeni dönemde öne çıkan eğilimleri şöyle aktarıyor:

• Yakın gelecekte, teknolojinin sunduğu eşsiz kolaylıklar ve avantajlardan yararlanıp fiziksel, sosyal ve dijital planlamanın birlikte ele alınacağı akıllı şehir uygulamaları yaygınlaşacak.
• Daha sürdürülebilir, yatay mimari konseptine sahip, doğayla özdeş, bilgi teknolojileriyle entegre projeler trend olmaya devam edecek.
• Sade ve basit yaşama fikriyle ortaya çıkan 15 dakikalık şehirler kavramı yükselecek. Gün içinde gitmeniz gereken yerler arasındaki mesafe 15 dakika ise siz bir 15 dakikalık şehirde/mahalledesiniz demektir.

YENİ DÖNEMİN 4 EĞİLİMİ

1. Yeni tercihler Genel satış oranlarına baktığımızda birçok kişinin balkon veya teras kullanımı olan konutlara yöneldiğini çok net görüyoruz.
2. Arz-talep Son 5 yılda TÜİK verilerine göre alınan inşaat ruhsatlarının sayısında önemli bir düşüş gözlendi. 2021 yılında bu trend yükselişe geçti. Talep artmaya devam ederken konut arzı talebin gerisinde kaldı.
3. Dar gelirliye konut Bir başka önemli trend de artan arsa ve inşaat maliyetleridir. Bu artışın sonucunda, konut satış fiyatları yükseldi ve dar gelirliye yönelik konut üretebilme imkânı azaldı.
4. Arsa geliştirme ihtiyacı Bu süreçte elbette TOKİ ve Emlak Konut GYO’nun önemi artıyor. Arsa ve uzun vadeli finansman konusunda destek olabildikleri ölçüde, gayrimenkul geliştirici firmalar ile birlikte dar gelirli ailelerin konut ihtiyaçlarına çözüm bulunabilir.